За весь час існування незалежної України тема скасування мораторію на продаж землі перетворились на джерело популізму. Наші політики впродовж років цинічно спекулюють на цій темі: одні лякають масовим зубожінням, інші обіцяють ману небесну. Об’єднує одних і других те, що вони здебільшого маніпулюють думками населення. Нині, ця тема знову постала в інформаційному просторі, тому слід виходити з популістського вакууму і спробувати вірно розставити всі пріоритети у цій дилемі.
20 грудня 2018 року Верховна Рада продовжила дію заборони на продаж сільськогосподарських земель. Вже 8 серпня 2019 року новообраний президент Володимир Зеленський анонсував, що до кінця року в Україні завершать земельну реформу і у 2020-му запрацює ринок землі.
Станом на сьогоднішній день ринок землі в Україні відсутній. Заборона на продаж і відчуження сільськогосподарських земель, так званий мораторій означає, що власники земельних паїв не можуть вільно розпоряджатися ними. Єдиним способом передачі землі в користування іншим особам є укладення договору про оренду. Причину заборони складає відсутність в Україні інфраструктури для впровадження ринку купівлі та продажу сільськогосподарської землі.
Звернімо увагу на статистику і реальний фактаж: мораторій на продаж землі в Україні продовжувався 7 разів (земельна реформа стартувала у 1990 році, а мораторій діє з 2001-го). Він паралізує ринок в 96% сільськогосподарських земель, що робить Україну світовим рекордсменом за тривалістю земельної реформи — понад чверть століття. Примітно, раніше рекорд тримала Мексика — 23 роки існування мораторію, втім й там його відмінили. До слова, в той час як у всьому цивілізованому світі працює ринок землі (в Білорусі й Росії він теж діє) наша держава продовжує знаходитись в одному ряду з такими країнами, як Конго, Венесуела, Куба, Таджикистан і Північна Корея – в яких також заборонений продаж землі. Погодьтесь, компанія у нас зібралась так собі…
Якраз у розпал президентської кампанії, яка потім була підхоплена парламентською хвилею виборів, політики продовжували лякати українців міфами про неминучість занепаду України від запровадження ринку землі. Зокрема, розглянемо основні з них і спробуємо спростувати.
МІФ №1. ЗЕМЛЮ ВІДБЕРУТЬ У СЕЛЯН
Земля вже належить українцям, які володіють земельними паями. 68% земель (27,7 мільйонів гектарів) перебувають у власності селян-пайовиків, кількість яких на початку запровадження мораторію складала близько 7 мільйонів чоловік. Створення ринку землі ніяк не вплине на право власності громадян. Відкритий ринок Земля не означає, що він «відбере у селян землю».
У той же час близько 1,6 мільйона паїв належать громадянам пенсійного віку. Вони не можуть самі обробляти цю землю і так само не можуть вигідно здати в оренду, продати або закласти власний пай. Прикрим показником статистики — близько 1 мільйона пайовиків померли за час довгострокової земельної реформи, так і не скориставшись своєю власністю, навіть у спадок землю не передали. Тому що вартість оформлення спадщини коштує більше, ніж прибуток від оренди цієї землі.
Певно в цьому й весь парадокс, оскільки з правової точки зору, право на власність – це можливість власника вільно розпоряджатися своїм майном: лишати собі, дарувати, здавати в оренду або ж продавати. Однак, як бачимо, мораторій суттєво звужує це право власників землі.
Популістичні гасла від деяких українських політиків в дусі: «Земля повинна належати українцям» – є ознакою недемократичної держави (на кшталт тих, що були згадані вище).
Яскравий приклад – це США, в яких ринок землі працює вже понад 150 років і ніхто Штати по шматку ще нікуди НЕ вивіз.
МІФ №2. ЗА КОПІЙКИ РОЗПРОДАДУТЬ УКРАЇНСЬКУ ЗЕМЛЮ
По суті, це зараз вона приносить своїм законним власникам копійки. За підрахунком аналітиків проекту «Підтримка реформ в сільському господарстві та земельних відносинах в Україні» , зараз українці-власники землі отримують від неї в 12 разів менше, ніж могли б, якби діяв ринок.
Сьогодні близько 60% сільськогосподарської землі, яка знаходиться в користуванні, обробляється орендарями, яким надали її для цього власники паїв.
Вартість оренди мала б сягати щонайменше $455 (показує досвід сусідніх Польщі та Болгарії) за гектар в рік, замість нинішніх $130-150 (сума коливається в залежності від регіону) . Чому така низька ціна оренди? Тому що діє мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення, роздроблена власність землі, а також поганий доступ до капіталу. Крім того, у власників паїв немає досвіду і навичок переговорів про справедливу ціну оренди, а правова база про захист прав користувачів на землю в Україні заслабка.
Таким чином, відкриття ринку сприятиме продажу землі значно дорожче, ніж за «чорними схемами», а також має збільшити доходи орендодавцям землі.
МІФ №3. НАШУ ЗЕМЛЮ СКУПЛЯТЬ КИТАЙЦІ, ІНДІЙЦІ, АРАБИ ТА ІНШІ
Не виключено, подібні операції по купівлі-продажу української землі дійсно можливі. Проте, точно не будуть вивозити її в Китай, Індію, чи ще кудись (знову згадуємо приклад США – звідти землю нікуди не вивозять, хоча торгують досить давно). При вірно прописаному законодавству, інвестор який захоче мати справу з українською землею буде зобов’язаний заробляти на ній, створити робочі місця й запустити виробництво. Важливо, щоб правова база передбачала заборону на зміну цільового призначення землі – це й має унеможливити вивезення її іноземцями на Марс чи Місяць.
За великим рахунком, відсутність ринку землі – головний маркер для інвестора. Адже якщо держава вирішує за власника, як розпоряджатися землею і може в будь-який момент щось заборонити або відібрати – жоден інвестор не захоче вкладати свої кошти, побоюючись їх втратити через надлишкову контрольованість держави.
Свідченням таких авторитарних тенденцій в українському політикумі є засідання парламенту від 20 грудня 2018 року про продовження мораторію, де від деяких політичних сил лунали вислови : «Земля знаходиться в оренді й це добре, бо ми, як держава завжди зможемо розірвати договір і все забрати».
Теоретично з такою позицією наших можновладців – держава не є гарним власником, проте не всі нардепи й чиновники так вважають.
МІФ №4. СКАСУВАННЯ МОРАТОРІЮ НА РУКУ ЛАТИФУНДИСТАМ.
Великі землевласники успішно скуплять всю землю, — заявляють популісти і люди з «короткозорим» мисленням.
Насправді не скуплять, якщо власник не захоче її продати. А ось якщо захоче – то вже не за копійки. І зможе вибрати кому саме продати (див. Міф №2).
У той же час в Україні більше 15 років успішно діє тіньовий ринок землі. За даними президента Української аграрної конфедерації Леоніда Козаченка, в 2018 році близько 8 мільйонів гектарів державної землі обробляється невідомо ким, поза правовим полем.
Простіше кажучи, окремі латифундисти (як правило, вітчизняні) знають кому дати хабар, а далі обробляй або ж перепродуй ці гектари, як хочеш. І це жваво прикривається популістським благословенням політиків, які грюкаючи вилами по трибуні парламенту заявляють про «заборону розпродажі святої землі, як головного українського багатства».
МІФ №5. РИНОК ЗЕМЛІ З’ЯВИТЬСЯ ЩОЙНО СКУСУЮТЬ МОРАТОРІЙ.
Це не так, він не запуститься без впровадження відповідних законодавчих актів і правової ініціативи.
Для повноцінного запуску ринка землі в Україні необхідна величезна і поступлива організаційна робота:
- Провести аудит всієї землі сільськогосподарського призначення (вірогідність того, що за 28 років земельної реформи певна частина земель була захоплена, віджата, «прихватизована» і перебуває на тіньовому ринку), підготувати Державний земельний кадастр, а також розробити проект закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», який парламент має ухвалити.
- Запровадити антимонопольні заходи, що унеможливить монополізацію крупними агрохолдингами і пожвавить конкуренцію на майбутньому земельному ринку.
- Кредитування – держава має подбати за тих, хто працює на самій землі, тобто фермери й селяни. Це можливо завдяки запровадженню дешевих кредитів, які люди зможуть брати в банках для купівлі землі. Доречі, відкритий ринок дозволить брати кредит під заставу самої землі. Об’єм таких кредитів у США на складає 90 мільярдів доларів.
- Нарешті, прозорість у роботі ринку землі – має бути створена система публічної купівлі та продажу земель сільськогосподарського призначення. За аналогією до системи державних закупівель «ProZorro», аби правоохоронні органи та громадськість могли моніторити роботу земельного ринку.
Отже, аналізуючи все вище викладене можна стверджувати, що ризики у запроваджені ринку землі дійсно є, проте їх можна мінімізувати застосовуючи досвід інших країн і проводячи поступливу політику по оформленню цього ринку.
В будь-якому випадку з 2001 року – з моменту як запрацював мораторій, він перетворився на зручний інструмент, так званого «захисту зубожілого селянства». Це спосіб зручний для окремих можновладців лякати електорат, котрий піддається маніпуляції, або ж таких політиків, що відпрацьовують гроші тих, хто якраз і отримує надприбутки з землі, поки її власники не можуть нею розпоряджатися.
А от щодо позитивних рис ринку землі, то їх чимало:
- Зміцнення національної валюти – у перспективі після того, як ринок успішно запрацює і земля перетвориться на товар цікавий іноземному інвестору – він готовий буде купувати її за іноземну валюту (долар або євро), це викличе її надлишок на міжбанку і дефіцит національної валюти, а це в свою чергу по законах економіки посприяє зміцненню курсу гривні;
- Відкритий ринок допоможе зростанню ВВП України до 2-3% в рік залучаючи великі інвестиції;
- Ринок землі дасть можливість купувати землю фермерам і агрокомпаніям, а продавати її матимуть чинні власники землі. При цьому, власника ніхто не зобов’язує без його бажання прощатися із своїм земельним наділом;
- Ринкові відносини створюють конкуренцію, тому і оренда, і вартість землі підвищиться – після запуску ринку фермери зможуть збільшити свою капіталізацію (цінність) за рахунок землі у власності, що суттєво розширить можливості для кредитування, а пайовики зможуть продавати або віддавати землю в оренду дорожче;
- Для агрохолдингів ринок дасть можливість підвищити капіталізацію за рахунок прав на землю, адже об’єктивно кажучи земля – це актив, на відмінну від права оренди.
Вся суть земельної реформи, що розпочалась у 1990 році – перевести землю з державної власності у приватну, після прийняття Земельного кодексу у 2001 році парламентом був тимчасово введений мораторій, через загрозу скупки землі олігархами. Однак заборона затягнулась й тепер стримує не лише, так званих «поганих», а й «хороших».
Автор: Олександр Матюшенко
